第80章 第一家店铺
第80章第一家店铺
沐阳看中的商业区域配套已成熟。
如果按照这片区域新住宅房价，大概在1.5-2.3万一平，新盘铺面，一楼一般位置的铺面价格，大概4万左右。
像这已经成熟的铺面，位置还不错，人流量大，单价绝对超过七万元一平，二百平方的铺面，按照年投资收益，不计算利息计算，要求8到12年回本，年租金估计在一百二十万到一百万七十万之间，比较合理。
如果年租金超过两百万，有钱的话，那还不如买下，七年就回本了；
如果年租金少于五十万，年利息低于3%，如果不考虑铺面升值因素，那还不如卖掉存银行吃利息或银行理财更划算。
当然，还有其它因素，比如人为炒作、房东涨价。
还有一种就是不缺钱，哪怕溢价150%也不卖，就是用来抵抗资金风险，毕竟能买得起店铺的，也不差钱。
沐阳叹气，如果是2022年，实体店不景气，虽然住宅房价高了，但铺面租金并未涨多少。
沐阳边走边说，09年的市场铺面大概情况差不多这样，但考虑到每个地区不一样，还有其它复杂因素，价格偏差大也正常。
他看中的黄龙世纪广场的一处店铺，面积220平方，属于私人所有。
已经商谈过一次，第一次要求租金200万元，由于目前无人租，也就没转让费，算是比较幸运。
但租金太高了，很多有意入驻的商家被吓退了。
离谱！
核心位置的商铺就是贵，换作个一般商圈，二三百平方，年租金几十万足够了；
再差一些位置的商铺，也许二十万左右就行了；
到县城或城镇，年租金估计不到十万。
像宋雪露她家的铺面，前面五六十平方的铺面，在镇上算不错位置的铺面了，年租金才一万出头，多便宜。
在镇上卖一杯新式奶茶十来块钱，极少人消费，感觉花这个钱，还不如花三块钱买一罐饮料。
因此，沐阳定位的消费者目标群体，他就不可能选择一般商圈位置，要选就选最佳位置。
相比想象中的年利润，租金就不算什么了。
沐阳和宋雪露今天再约房东出来，也许是因为铺面已经空了一个多月没租出去，再加上沐阳有意要租，看过沐阳开的车，知道他有实力，打算出来见一面。
双方约在一家茶店，沐阳和宋雪露喝了一壶茶，房东就开车过来了。
房东姓刘，五十岁的中年男人。
“刘总，先不谈价格，喝杯茶再聊。我们不能因为谈不成而吵起来，做生意嘛，和气生财，哪怕合作不成，也可以交朋友吧。”沐阳给他倒杯青茶。
“哈哈，你这年轻人说得不错，有见识，一看就亲切。
旁边是你的小女友吧，眼光不错，一定要珍惜。”
看到沐阳点头承认，宋雪露也微笑着打招呼。
刘总端起茶抿了一口，开始吐槽起来：“我最讨厌有些人，打电话就直问，多少钱租呀，要求这要求那的，觉得自己是千年王八一样，不可一世，觉得自己很有钱，但给的租金又他麻的低，好像我没见过钱似的。”
“呵呵，刘总说的地道，话粗理不粗。”
沐阳笑呵呵，转问，“刘总，你知道掏宝不，在上面买过东西嘛？”
“知道，用的少，都是家里闺女网上购物多才接触的。”
沐阳说道：“现在电商发展越来越快，这跟我们的手机一样，更新换代太快了。”
刘总点头：“这个我赞同，前几年，用的还是蓝屏手机，再早些年，我用BB机，想不到现在都可以用手机上网了。”
“是呀，这些年电商的变化，刘总作为老一辈，体会更深一些。”沐阳说道。
宋雪露没发言，就帮两人倒茶，不知道沐阳说这些话有什么用处。
但沐阳跟她说过一句话：商业谈判，不一定从报价才开始，从尚未接触之前就开始布局挖坑了。
接触以来，宋雪露不觉得沐阳有那时间去聊闲话，他走的每一步，一定有他的目的。
沐阳从电商、年轻人消费观念，再聊到住宅。
“刘总，你发现了没有，这几年，住宅的升值速度比商铺升值速度快多了。
越来越多的年轻人更青睐于网上购物，估计实体店再过些年，没那景气了。”
“你的意思是建议我卖店铺，转到住宅？”
“刘总，我只是随意聊聊，判断靠你自己，投资有风险，相信你比我更有经验。”沐阳不会说什么预言，跟他熟悉么，说了人家凭什么相信，他说的这些，都是经商人，很容易分析判断出来罢了，谈不上预言。
沐阳看他已经入局，继续说道：“你的店铺空档应该很久了，铺面很难升值，220平，按照目前市场价，大概是1700万元左右。
你要租价200万元，也就是八年投资收益，换作一般人，如果是这个租金，不缺资金的话，宁愿买，也不会租。”
“那你想多少钱租？我这家店只能开餐饮店。”刘总没有之前喊价那么硬气了，这一两个月，已经谈崩了五家了。
出价的五家中，最低出价100万，被他骂得狗血淋头，最高150万，但他犹豫了。
“刘总，不仅仅看租金，还要看租客做什么生意，能不能给你的铺面升值。
我开的是新式茶饮店，面对的是中高端年轻消费人群。
我可以连租至少三年，年租金130万元。
如果未满三年退租，我赔半年租金。
但三年期间，你毁约跳租，则赔我一年租金和装修费。”沐阳慢慢提要求，不能一下子全提完。
这种旺铺，不缺租客，他按照铺面当前市值的13年投资收益报价。
沐阳说完后，就看着刘总的表情，只是先呵呵笑了下，知道130万年租金低了一些。
若是沐阳报价低得离谱，估计眼前这个粗人就直接破口大骂了。
沐阳前面费了很多口水说网商，聊感情，就是想牵着刘总鼻子走。
刘总是个粗人，开始又看沐阳年轻了些，放松了警惕。
当然，几十岁的商人了，什么世面没见过，也不是那么容易忽悠的，他有自己的精明之处。
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沐阳看中的商业区域配套已成熟。
如果按照这片区域新住宅房价，大概在1.5-2.3万一平，新盘铺面，一楼一般位置的铺面价格，大概4万左右。
像这已经成熟的铺面，位置还不错，人流量大，单价绝对超过七万元一平，二百平方的铺面，按照年投资收益，不计算利息计算，要求8到12年回本，年租金估计在一百二十万到一百万七十万之间，比较合理。
如果年租金超过两百万，有钱的话，那还不如买下，七年就回本了；
如果年租金少于五十万，年利息低于3%，如果不考虑铺面升值因素，那还不如卖掉存银行吃利息或银行理财更划算。
当然，还有其它因素，比如人为炒作、房东涨价。
还有一种就是不缺钱，哪怕溢价150%也不卖，就是用来抵抗资金风险，毕竟能买得起店铺的，也不差钱。
沐阳叹气，如果是2022年，实体店不景气，虽然住宅房价高了，但铺面租金并未涨多少。
沐阳边走边说，09年的市场铺面大概情况差不多这样，但考虑到每个地区不一样，还有其它复杂因素，价格偏差大也正常。
他看中的黄龙世纪广场的一处店铺，面积220平方，属于私人所有。
已经商谈过一次，第一次要求租金200万元，由于目前无人租，也就没转让费，算是比较幸运。
但租金太高了，很多有意入驻的商家被吓退了。
离谱！
核心位置的商铺就是贵，换作个一般商圈，二三百平方，年租金几十万足够了；
再差一些位置的商铺，也许二十万左右就行了；
到县城或城镇，年租金估计不到十万。
像宋雪露她家的铺面，前面五六十平方的铺面，在镇上算不错位置的铺面了，年租金才一万出头，多便宜。
在镇上卖一杯新式奶茶十来块钱，极少人消费，感觉花这个钱，还不如花三块钱买一罐饮料。
因此，沐阳定位的消费者目标群体，他就不可能选择一般商圈位置，要选就选最佳位置。
相比想象中的年利润，租金就不算什么了。
沐阳和宋雪露今天再约房东出来，也许是因为铺面已经空了一个多月没租出去，再加上沐阳有意要租，看过沐阳开的车，知道他有实力，打算出来见一面。
双方约在一家茶店，沐阳和宋雪露喝了一壶茶，房东就开车过来了。
房东姓刘，五十岁的中年男人。
“刘总，先不谈价格，喝杯茶再聊。我们不能因为谈不成而吵起来，做生意嘛，和气生财，哪怕合作不成，也可以交朋友吧。”沐阳给他倒杯青茶。
“哈哈，你这年轻人说得不错，有见识，一看就亲切。
旁边是你的小女友吧，眼光不错，一定要珍惜。”
看到沐阳点头承认，宋雪露也微笑着打招呼。
刘总端起茶抿了一口，开始吐槽起来：“我最讨厌有些人，打电话就直问，多少钱租呀，要求这要求那的，觉得自己是千年王八一样，不可一世，觉得自己很有钱，但给的租金又他麻的低，好像我没见过钱似的。”
“呵呵，刘总说的地道，话粗理不粗。”
沐阳笑呵呵，转问，“刘总，你知道掏宝不，在上面买过东西嘛？”
“知道，用的少，都是家里闺女网上购物多才接触的。”
沐阳说道：“现在电商发展越来越快，这跟我们的手机一样，更新换代太快了。”
刘总点头：“这个我赞同，前几年，用的还是蓝屏手机，再早些年，我用BB机，想不到现在都可以用手机上网了。”
“是呀，这些年电商的变化，刘总作为老一辈，体会更深一些。”沐阳说道。
宋雪露没发言，就帮两人倒茶，不知道沐阳说这些话有什么用处。
但沐阳跟她说过一句话：商业谈判，不一定从报价才开始，从尚未接触之前就开始布局挖坑了。
接触以来，宋雪露不觉得沐阳有那时间去聊闲话，他走的每一步，一定有他的目的。
沐阳从电商、年轻人消费观念，再聊到住宅。
“刘总，你发现了没有，这几年，住宅的升值速度比商铺升值速度快多了。
越来越多的年轻人更青睐于网上购物，估计实体店再过些年，没那景气了。”
“你的意思是建议我卖店铺，转到住宅？”
“刘总，我只是随意聊聊，判断靠你自己，投资有风险，相信你比我更有经验。”沐阳不会说什么预言，跟他熟悉么，说了人家凭什么相信，他说的这些，都是经商人，很容易分析判断出来罢了，谈不上预言。
沐阳看他已经入局，继续说道：“你的店铺空档应该很久了，铺面很难升值，220平，按照目前市场价，大概是1700万元左右。
你要租价200万元，也就是八年投资收益，换作一般人，如果是这个租金，不缺资金的话，宁愿买，也不会租。”
“那你想多少钱租？我这家店只能开餐饮店。”刘总没有之前喊价那么硬气了，这一两个月，已经谈崩了五家了。
出价的五家中，最低出价100万，被他骂得狗血淋头，最高150万，但他犹豫了。
“刘总，不仅仅看租金，还要看租客做什么生意，能不能给你的铺面升值。
我开的是新式茶饮店，面对的是中高端年轻消费人群。
我可以连租至少三年，年租金130万元。
如果未满三年退租，我赔半年租金。
但三年期间，你毁约跳租，则赔我一年租金和装修费。”沐阳慢慢提要求，不能一下子全提完。
这种旺铺，不缺租客，他按照铺面当前市值的13年投资收益报价。
沐阳说完后，就看着刘总的表情，只是先呵呵笑了下，知道130万年租金低了一些。
若是沐阳报价低得离谱，估计眼前这个粗人就直接破口大骂了。
沐阳前面费了很多口水说网商，聊感情，就是想牵着刘总鼻子走。
刘总是个粗人，开始又看沐阳年轻了些，放松了警惕。
当然，几十岁的商人了，什么世面没见过，也不是那么容易忽悠的，他有自己的精明之处。
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